Porady dla sprzedających - Korab Nieruchomości

Dlaczego sprzedawać współpracując z pośrednikiem?

Wartość nieruchomości
Podstawową informacją, jakiej oczekuje sprzedający jest potwierdzenie, że cena, o której myśli wystawiając nieruchomość jest „dobra”. Zdarza się również, że właściciel oczekuje od nas wyceny nieruchomości.
Trzeba jednak pamiętać, że zakup nieruchomości to proces emocjonalny, a wartość jest jedynie uwiarygodnieniem rzetelnej znajomości rynku przez pośrednika. Dlatego istnieje wiele nieruchomości, których wartość określa się na podstawie archiwalnych sprzedaży określających czynnik czasu i wartości. Dane takie może otrzymać pośrednik z systemu na stronie MLS do którego należy. Jest to zbiorowa wiedza wszystkich agencji z danego rejonu. Firma nasza udziela takich informacji bezpłatnie w ramach realizacji zlecenia. Przedstawiciel naszej firmy na Państwa prośbę udaje się w celu obejrzenia nieruchomości a następnie przedstawia materiał porównawczy uzyskany z archiwum systemu MLS. Bliższe informacje na ten temat można uzyskać pod telefonem naszego doradcy 602 342 614
Innym elementem jest wycena nieruchomości zlecana rzeczoznawcy majątkowemu. Wycena taka ma charakter dokumentu zawierającego przynajmniej dwa rodzaje sposobów wyceny. Rodzaje te uzależnione są od charakteru wyceny i podmiotu do którego jest kierowana. Najczęściej jest stosowana dla celów uzyskania kredytu bankowego. Wiele banków jednak woli naszą informacje z Systemu MLS.

Rozliczenia sprzedaży
Rozliczenia pomiędzy sprzedającym a kupującym nastręczają wiele wątpliwości obu stronom transakcji. Zapewniając całkowite bezpieczeństwo transakcji firma nasza korzysta często ze specjalnego do tego celu stworzonego rachunku bankowego zwanego ERBON eliminującego wszelkie wątpliwości.

Obciążenie nieruchomości
Zdarza się, że w skutek różnych zdarzeń losowych, obciążeń hipotecznych trzeba sprzedać nieruchomość wraz z widniejącą w księdze wieczystej hipoteką. Dla naszej firmy nie stanowi to żadnej przeszkody. Należy pamiętać o tym, że lepiej wcześniej zgłosić się do biura pośrednictwa, niż czekać na komornika.

Lokal spółdzielczy
Przy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, Sprzedający powinien przedłożyć zaświadczenie do sprzedaży wydane przez spółdzielnię mieszkaniową. Zaświadczenie to ważne jest 3 miesiące, pod warunkiem, iż spółdzielnia nie wyznaczy krótszego okresu. Firma nasza w ramach usługi pomaga w uzyskaniu tego dokumentu.
Sprzedający winien także przedstawić tytuł własnościowy, a więc np. przydział własnościowy lokalu, decyzja o przekształceniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na prawo własności, umowa kupna, zamiany czy darowizny lokalu, dział spadku bądź też podział majątku.

Brak księgi wieczystej
Bywają sytuacje, iż nieruchomość objęta jest przedwojenną, obecnie już zamkniętą księga wieczystą (HIP), nie ma w ogóle urządzonej księgi wieczystej lub ma urządzony tzw. zbiór dokumentów. Właściciele takich nieruchomości powinni jak najszybciej podjąć czynności zmierzające do uregulowania stanu prawnego i założenia księgi wieczystej.

Osoby, które wykupiły mieszkanie od gminy i zamierzają je sprzedać, a dotychczas nie mają założonej księgi wieczystej, muszą niestety zabiegać o przyspieszenie jej założenia w Sądzie wieczystoksięgowym, ponieważ do powstania odrębnej własności lokalu wymagany jest wpis do księgi wieczystej.

Nieruchomość
Przy sprzedaży nieruchomości, a więc mieszkania hipotecznego, działki, budynku sprzedający powinien przedstawić przede wszystkim tytuł własności w postaci np. aktu notarialnego kupna, zamiany, darowizny, postanowienie sądu o stwierdzenie zasiedzenia, postanowienie sądu o nabyciu praw do spadku, a także aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości. Przy sprzedaży działki, w tym także działki z budynkiem należy przedstawić wypis z rejestru gruntów, wypis z planu zagospodarowania przestrzennego stwierdzający przeznaczenie działki.

Jeżeli sprzedawana działka powstała w wyniku podziału lub stanowi część nieruchomości, niezbędna będzie mapa z projektem podziału oraz w przypadku działek budowlanych – prawomocna decyzja odpowiedniego urzędu zatwierdzająca podział, pod warunkiem, iż te nie zostały wcześniej złożone do akt księgi wieczystej.

Jeżeli znajdujące się na działce obiekty nie są ujawnione w księdze wieczystej, konieczna może okazać się mapa z zaznaczonym obrysem zabudowań.

Przy sprzedaży obiektów w trakcie budowy niezbędne jest ponadto przedstawienie pozwolenia na budowę i dziennika budowy.

Spadek i zasiedzenie
Jeżeli sprzedawana nieruchomość, bądź udział w nieruchomości nabyta została w drodze spadku lub zasiedzenia, niezbędne jest postanowienie Sądu stwierdzające nabycie spadku lub zasiedzenie, a także dział spadku, jeżeli został przeprowadzony, oraz zaświadczenie urzędu skarbowego stwierdzające, że podatek od nabycia spadku został uiszczony lub nie należy się.

Pełnomocnictwo
Jeżeli lokal/nieruchomość mają być sprzedawane przez pełnomocnika, pełnomocnictwo musi zawierać upoważnienie do:

sprzedaży lokalu/nieruchomości na warunkach według uznania pełnomocnika
złożenia oświadczenia o zrzeczeniu się praw do stacji telefonicznej na rzecz nabywcy, jeżeli w lokalu pozostaje telefon
wymeldowania mocodawcy w sytuacji, jeżeli jest on zameldowany w lokalu
złożenia oświadczenia o zrzeczeniu się członkostwa w spółdzielni, jeżeli zbywane jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Małoletni
Może zdarzyć się, że sprzedawany lokal/nieruchomość stanowić będzie wyłączną własność małoletniego lub współwłasność małoletniego i innych osób.
Ma to zazwyczaj miejsce w sytuacji nabycia lokalu lub nieruchomości na dziecko lub w razie nabycia przez małoletniego całości lub części spadku, w skład którego wchodzi między innymi lokal lub nieruchomość.
W obu wyżej podanych sytuacjach, niezależnie od tego czy małoletni jest właścicielem całego lokalu/nieruchomości czy też posiada w nim udział do sprzedaży konieczne jest postanowienie Sądu Rodzinnego zezwalające rodzicom bądź prawnym opiekunom dziecka na dokonanie sprzedaży, jako czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu majątkiem małoletniego.

Meldunek
Przy sprzedaży mieszkań i budynków, sprzedający powinien przedstawić zaświadczenie urzędu meldunkowego stwierdzające, że w lokalu lub budynku nikt nie jest zameldowany. Jeżeli kupujący akceptuje kupno zakup obiektu z osobami zameldowanymi, potrzebne będzie zaświadczenie o stanie zameldowania z adnotacją, że oprócz wymienionych w nim osób nikt inny nie jest zameldowany.

Telefon
Do sprzedaży mieszkania z telefonem potrzebny będzie dokument potwierdzający uprawnienia do sprzedającego do telefonu, np. rachunki telefoniczne, umowa o korzystanie z abonamentu telefonicznego zawarta między sprzedającym a zakładem telekomunikacji.
Jeżeli w sprzedawanym lokalu nie ma telefonu, a Sprzedający złożył wniosek o jego zainstalowanie, do przekazania uprawnień potrzebny będzie dowód złożenia wniosku.

Pełnomocnictwo
Jeżeli lokal/nieruchomość mają być sprzedawane przez pełnomocnika, pełnomocnictwo musi zawierać upoważnienie do: sprzedaży lokalu/nieruchomości na warunkach według uznania pełnomocnika

złożenia oświadczenia o zrzeczeniu się praw do stacji telefonicznej na rzecz nabywcy, jeżeli w lokalu pozostaje telefon

wymeldowania mocodawcy w sytuacji, jeżeli jest on zameldowany w lokalu

złożenia oświadczenia o zrzeczeniu się członkostwa w spółdzielni, jeżeli zbywane jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Pełnomocnictwo sporządzane w kraju musi mieć formę aktu notarialnego. W przypadku pełnomocnictw zagranicznych można poprzestać na urzędowym poświadczeniu podpisu mocodawcy, przy czym dokument powinien jednak zostać uwierzytelniony w polskiej placówce dyplomatycznej lub konsularnej, która potwierdzi jego zgodność z prawem miejsca wystawienia.

Podatek dochodowy
Sprzedający jest całkowicie zwolniony od zapłacenia podatku dochodowego, gdy:

Jest właścicielem sprzedawanego lokalu/nieruchomości co najmniej przez pełnych 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, lub Sprzedaje lokal/nieruchomość nabyty w drodze spadku lub darowizny, bez względu na okres w jakim był właścicielem
W pozostałych wypadkach sprzedający zobowiązany jest do zapłacenia podatku wynoszącego 10% ceny sprzedaży, pomniejszonej o koszty sprzedaży, np. prowizję pośrednika, aczkolwiek jeżeli uzyskane w wyniku sprzedaży pieniądze wyda w okresie 2 lat na swoje cele mieszkaniowe, a więc np. zakupi mieszkanie, dom, działkę budowlaną, lub wybuduje bądź wyremontuje własny dom lub lokal mieszkalny. Istotnym warunkiem uzyskania zwolnienia jest złożenie w Urzędzie Skarbowym w terminie 14 dni od daty sprzedaży deklaracji rozliczeniowej wraz z oświadczeniem dotyczącym sposobu wydatkowania środków.
Jeżeli sprzedawany lokal/nieruchomość należy do wdowy z tytułu ustania wspólności ustawowej, a w drugiej połowie stanowi spadek po mężu, przy czym nie minęło 5 pełnych lat od daty nabycia do wspólności ustawowej, wówczas z tytułu sprzedaży udziału wdowy nie wchodzącego w skład spadku powinna ona zapłacić podatek dochodowy, chyba że skorzysta w wymienionego wyżej zwolnienia.

Kontakt do doradcy porada@korab.org.pl tel 602342614
Kontakt do wyspecjalizowanego prawnika w zakresie nieruchomości Paweł Bafia (porada płatna zgodnie ze stawkami określonymi przez kancelarię)