Jakie podejmujemy działania, aby jak najefektywniej sprzedać?
Przygotowanie dokumentacji – Aby móc dobrze przekazać informację potencjalnym klientom musimy sami dobrze znać obiekt zarówno pod względem, prawnym, technicznym jak i rozkładu pomieszczeń. Od właścicieli nieruchomości wymagamy w tym zakresie daleko idącej współpracy przy weryfikacji dokumentów niezbędnych do sprzedaży. Ten pierwszy etap pozwala na zdefiniowanie zarówno częstych błędów w dokumentacji jak i podjęcie ustalonych wspólnie działań, które zapobiegną „zawirowaniom” w dalszym procesie sprzedaży. Z doświadczenia wiemy, że niewielka liczba zgłaszanych nieruchomości – mimo głębokiego przeświadczenia właścicieli – posiada całkowicie jasny i przejrzysty obraz stanu prawnego czy technicznego a ponad 50% dokumentów wydanych przez administrację nie pozbawiane jest błędów. W tym celu każdy potencjalny właściciel otrzymuje wykaz niezbędnych dokumentów niezbędnych do transakcji dla danego typu nieruchomości.
Dodatkowym elementem jaki jest omawiamy na spotkaniu to analiza potrzeb i wzajemnych oczekiwań pozwalający wyznaczenie sposobów postępowania w procesie sprzedaży. Podkreślić należy, że ten etap nie niesie za sobą jakichkolwiek kosztów.
Po decyzji właścicieli o współpracy pomagamy w uzyskaniu niezbędnych dokumentów i podejmujemy kolejne przygotowania.
Proces Przygotowawczy
Przygotowanie dokumentacji – żadna nieruchomość nie zostanie przyjęta jeśli nie ma pełnej dokumentacji, a przynajmniej tej części, która nie traci swojej ważności. Nie mniej jednak sprawdzamy zawsze jej zgodność z pozostałą dokumentacją w sposób pozwalający na szybkie przedstawienie takiej dokumentacji kontrahentowi i notariuszowi. Wszędzie tam gdzie nie ma dokumentów pozwalających na ocenę możliwości zabudowy występujemy o warunki zabudowy lub wypis z miejscowego planu zagospodarowania gdyż oczekiwanie na niektóre z dokumentów „wleką” się miesiącami w urzędach.
Przygotowanie nieruchomości – home staging
Od wieków wiadomo że obraz przekazuje więcej informacji niż jakakolwiek informacja tekstowa. W końcu chodzi o przyciągnięcie uwagi kontrahenta. Zamiast retuszowania zdjęć w programach graficznych, które są wątpliwe etycznie i często wprowadzają w błąd stosujemy tz. home staging czyli korzystamy ze swego rodzaju projektantów wnętrz i specjalistów z tej dziedziny, których celem jest nie tylko przygotowanie nieruchomości do zdjęć ale też zmian w wyglądzie, funkcjonalności ale przede wszystkim przekazanie za pomocą zdjęć potencjału nieruchomości. Widzimy codziennie jak kontrahenci poszukują tego jedynego miejsca według kryteriów dostosowanych do swoich potrzeb, oczekiwań, upodobań, przyzwyczajeń ale często też marzeń i wyobrażeń. Dobra fotografia a później prezentacja to właśnie odpowiedź na te potrzeby. Dzięki temu tworzymy wartość dodaną, a nieruchomości tak prezentowane generują większe zainteresowanie, są szybciej zauważane przez potencjalnych klientów i w efekcie przekłada się to na bardziej efektywną sprzedaż.
Profesjonalna fotografia – Wykonanie profesjonalnych zdjęć nieruchomości służy lepszemu przekazowi informacji w potencjalnym klientom. Powinny być one wykonane w pomieszczeniach przygotowanych, pozbawionych szczegółów rozpraszających uwagę lub też tych elementów prywatnego wyposażenia skupiających uwagę osób oglądających takich jak cenne obrazy czy przedmioty. Z tego też powodu firma nasza rekomenduje zawieranie umów pośrednictwa jedynie z jedną firmą przekazującą w imieniu właścicieli do agencji skupionych w Systemie Wymiany Ofert. Z zawodowej ostrożności firma nasza wykonując sesję zdjęciową wykorzystuje jedynie wybrane zdjęcia dla celów prezentacji medialnych a pozostałe wykorzystywane są w sytuacji identyfikowanych potencjalnych kontrahentów.
Zdjęcia lotnicze. – film wykonany profesjonalnym dronem
W zależności od rodzaju nieruchomości i właściwej pogody podejmowane są działania zmierzające do wykonania zdjęć lotniczych przy pomocy bezzałogowych dronów. To wyjątkowo interesująca forma prezentacji dla potencjalnych klientów. Dotyczy to szczególnie domów, hal lub działek gruntu co pozwala na wskazanie atrakcyjności położenia i wyciągnięcie tych cech które za pomocą słów „atrakcyjna działka” nic nie mówią.
Prezentacje przestrzenne D3
W innych uzasadnionych przypadkach przygotowujemy projekty rozkładu pomieszczeń w postaci wizualizacji a szczególnie w nieruchomościach w których zrobienie zdjęć jest problematyczne.
Panoramy 180 i 360 stopni
Wykonujemy również prezentacje panoramiczne 180 lub 360 . Choć pomysł nie jest nowy i duża część aparatów fotograficznych to potrafi, to jednak w wielu sytuacjach ten rodzaj prezentacji pobudza ciekawość kontrahentów.
Certyfikat energetyczny
Standardem działania naszej firmy jest dołączanie certyfikatów energetycznych. Ten wymóg choć jeszcze nie jest wymogiem powszechnym to jednak w niedługiej przyszłości stanie się obowiązkiem bez którego nie będzie można sprzedać nieruchomości. Nasza firma już teraz wprowadziła rzetelne standardy certyfikatów. Nie korzystamy z często fikcyjnych dokumentów wystawianych w Internecie ale pilnujemy aby certyfikaty były wykonane w sposób rzetelny.
Zdjęcia termograficzne
Często kontrahenci wymagają rzetelnej oceny energooszczędności. Szczególnie dotyczy to budynków ale również i mieszkań. W końcu koszty ogrzewania są coraz wysokie. Wprowadzając tą usługę traktujemy ją jako standardową. Główną jej wadą jest jednak konieczność robienia zdjęć w zimie. W naszej bazie przechowującej zdjęcia termograficzne zapisane są również parametry przy których zostały wykonane a więc temperatura zewnętrzną oraz data wykonania .
Ocena wartości nieruchomości – Przy przyjęciu nieruchomości do sprzedaży firma nasza sugeruje orientacyjny poziom ceny jednak na życzenie klienta przygotowujemy analizę wartości nieruchomości (ocenę wartości) w formie pisemnej wraz z informacjami o rynku w porównaniu z innymi nieruchomościami o podobnych parametrach na danym terenie. Jest to szerokie opracowanie, które może być również przedstawiane potencjalnym nabywcom. Choć nie jest to wyceną nieruchomości w sensie przepisów prawa to dla potencjalnych nabywców stanowi porównanie atrakcyjności danej nieruchomości lub określa potencjał danej nieruchomości.
Opis nieruchomości i wskazanie nieruchomości na mapie – Przygotowanie opisu należy do standartowych czynności agencji. Staramy się aby opis był zgodny z prawdą, konkretny a treść uzgodniona z właścicielem. Prezentacja lokalizacji na mapie w mediach realizowana jest jedynie w przepadku tz „umowy wyłącznych” obejmującej wynagrodzenie dla agencji wskazującej kontrahenta. W każdym jednak przypadku kontrahent zainteresowany otrzymuje ofertę z danymi adresowymi i dokładną lokalizację na mapie.
Zgłoszenie do Systemu Wymiany Ofert.
SWO i MLS są systemami wielokrotnego oferowania . System polega na oferowaniu nieruchomości klientom innych biur pośrednictwa. Dzięki precyzyjnym zasadom współpracy oraz nowoczesnym narzędziem dostępu do wspólnej bazy gwarantującym aktualność oferty w czasie rzeczywistym zwiększa się prawdopodobieństwo dotarcia do kontrahentów innych biur. Coraz więcej klientów zauważa wymierne korzyści systemu współpracy. Jednym słowem system SWO polega na zgłoszeniu nieruchomości przez jedno biuro pośrednictwa do pozostałych zarejestrowanych w systemie, którzy mogą automatycznie wysyłać ofertę do kontrahenta jako swoją. Sam system jest pod nadzorem Krajowej Izby Gospodarczej Nieruchomości zrzeszającej największą bazę biur pośrednictwa a za techniczną stronę systemu odpowiada firma Protoss posiadająca system informatyczny Asarii.
Media i Partnerzy
Strona firmy Korab. Od wielu lat działania naszej firmy dużą wagę przykładaliśmy do promowania naszego serwisu informacyjnego pod adresem www.korab.org.pl .Mamy wielu fanów i klientów odwiedzających naszą stron. Mogliśmy uzyskać tak dobre wyniki oglądalności dzięki zastosowaniu najnowszych technologii pozwalających na wysokie pozycjonowanie naszej strony w przeglądarce Google. Między innymi zastosowanie stron responsywnych rozwaliło na wykorzystywanie mobilnych narzędzi internetowych przez naszych klientów, których udział w rynku dynamicznie wzrasta. Nie wiele firm pośrednictwa do tej pory korzysta z tego typu narzędzia, które pozwalają również na pozycjonowanie ofert w przeglądarkach internetowych.
Dodatkowo najbardziej atrakcyjne oferty umieszczane są w dziale „oferty specjalne” co pozwala robotom internetowym rozpowszechniać dodatkowo oferty w sieci. Z naszych analiz wynika że prawie 48 % naszych kontrahentów uzyskała informację o danej nieruchomości z naszej strony a przypadku oferty przesłanej do Systemu Wymiany Ofert co pozwala automatycznie prezentować nieruchomość na stronach innych agencji oglądalność zwiększa się nawet do 60%.
Z tego też względu staramy się wciąż rozwijać i modernizować witrynę internetową aby w sposób maksymalny wykorzystać możliwości sieci.
Partnerzy internetowi.
Każda nieruchomość oferowana w ramach naszej firmy znajdzie się na najbardziej popularnych i wyspecjalizowanych serwisach internetowych o dużej oglądalności. Każdy z portali działa na innych zasadach jednak firma nasza dba aby obiekty powierzone naszej firmie znajdowały się na wysokiej pozycji w wyszukiwaniu a szczególności:
 |
www.dom.gratka.pl |
 |
www.domiporta.pl |
 |
www.oferty.net |
 |
www.otodom.pl |
 |
www.tabelaofert.pl |
Banery i Tablice . To skuteczny sposób na zaprezentowanie nieruchomości sąsiadom. Wielu potencjalnych klientów wywodzi się z najbliższego otoczenia. Problem jednak w tym, że większość chce tylko dowiedzieć się ile jest warta jego podobna nieruchomość. Doświadczenie zespołu agentów i pośredników pozwala na precyzyjne oddzielenie oglądających od potencjalnych klientów, których zwyczaj jest ułamek procenta.
Proces bieżącej pracy z ofertą
Po okresie przygotowawczym w którym biuro nasze wykonuje gro zaplanowanych dział następuje okres zbierania opinii z rynku. Do tego okresu należy:
- Powiadomienie zdefiniowanych kontrahentów zainteresowanych w danym rodzajem nieruchomości w określonym przedziale cenowym.
- Prezentacja bezpośrednia nieruchomości
- Negocjacje cenowe. Uzyskanie ceny rynkowej za nieruchomość nie zawsze jest proste ze względu na masowe poszukiwanie wyłącznie tz „okazji”. Firma nasza w przypadku zainteresowania ofertą zobowiązuje oferenta do złożenia pisemnej oferty zakupu. Pozwala to uniknąć nacisku na obniżenie ceny naruszenia interesów właściciela w sytuacji, kiedy ocena wartości została dokonana prawidłowo. Strony mogą zażyczyć sobie spotkania wspólnego doprecyzowującego warunki transakcji jednak w takiej sytuacji uczestniczą pośrednicy reprezentujący każdą ze stron.
- Prezentacja lub udostępnienie kontrahentom dokumentów i informacji o nieruchomości
- Na życzenie kontrahenta dokonanie ekspertyz, badań lub uzyskanie stosownych opinii lub zezwoleń
- Na życzenie właścicieli organizujemy tz „Dni Otwarte” Polegają one na przybliżeniu nieruchomości klientom innych agencji. Firma nasza informuje w systemie o terminie w jakim odbywa się taka grupowa prezentacja a agencje zrzeszone w SWO informują potencjalnych kontrahent ów którzy po przyjścia w określonym czasie otrzymują poczęstunek połączony z oglądaniem.
- Rozliczenia pomiędzy stronami i obsługa organizacyjno prawna w trakcie transakcji .
- Dostarczenie informacji prawnej, podatkowej w zakresie przedmiotu transakcji.
- Indywidualna obsługa i raportowanie. Firma nasza wypracowała w okresie wielu lat doświadczeń specjalne metody działań z klientami pozwalające na maksymalną skuteczność na rynku.
Między innymi indywidualne podejście do klienta każdego z opiekunów obiektu. Nasi agenci do czasu pozyskania kontrahenta utrzymują stały kontakt z właścicielem w celu raportowania o dokonanych działaniach i zainteresowaniu potencjalnych nabywców. Raportowane są również informacje o dokonanych transakcjach z Systemu Wymiany Ofert co pozwala właścicielowi podjąć prawidłową decyzję co do określenia ceny ofertowej.
Doradztwo inwestycyjne i kredytowe
Zazwyczaj klienci korzystają z banków w których posiadają konta. Jednak aby w sposób rzetelny dobrać kredyt do potrzeb i nie zostać z problemami proponujemy spotkanie z doradcą który ma wiedze we większości ofert bankowych.
Inne
Ochrona danych osobowych, standardy ISO, przepisy konsumenckie, ochrona poufności.
Firma nasza wdrożyła i postępuje zgodnie ze standardami ISO co pozwala na uniknięcie nieporządnych zjawisk w procesie współpracy takich jak zaginięcie kopii dokumentów, wyciek poufnych informacji, czy brak odpowiedzi na złożoną reklamację. Przestrzegamy również praw konsumenckich co przekłada się na szeroką informacje. Strzeżemy również poufności danych osobowych które są wykorzystywane jedynie do celów danej transakcji.
Umowa pośrednictwa
Zapisy i zasady są proste i czytelne
Umowa pomiędzy właścicielem lub grupą właścicieli a naszą firmą jest zawierana w formie pisemnej, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami pod rygorem nieważności. Oznacza to że zgłoszenie telefoniczne nie może być podstawą do jakiekolwiek działań podejmowanych w celu przedstawienia klienta.
Zawiera ona dokładne oznaczenie lokalizacyjne i kontaktowe naszej firmy oraz dane o kliencie i adresie nieruchomości. Informacje te służą jedynie realizacji umowy.
(Wymagania systemowe to przesłanie automatyczne informacji (aktualna oferta) klientowi z linkiem do oferty na stronie firmy. Należy przewidzieć możliwość definiowania grzecznościowego tekstu.)
W przypadku powierzenia nam nieruchomości do sprzedaży lub najmu zobowiązujemy się pokryć koszty „przygotowania” nieruchomości opisane wyżej oraz wszelkie czynności zmierzające do wskazania potencjalnego klienta w zamian za określone wynegocjowane wynagrodzenie, które jest regulowane dopiero w momencie transakcji czyli gdy właściciel otrzyma pieniądze.
Wyjątek stanowią koszty, które wynikały wcześniej z błędów postępowania właściciela przed sądami, z zaniedbań lub błędów w dokumentacji nie będących winą firmy, kosztów dodatkowych ekspertyz wymaganych przez kontrahenta lub postępowań nakazowych, sądowych czy notarialnych. W przypadku zaistnienia takich sytuacji są one wspólnie omawiane a decyzja będzie zawsze należała do właściciela.
Umowa zawierana jest na czas oznaczony po upływie, którego wygasają automatycznie wszystkie wzajemne roszczenia bez względu jakie środki zaangażowała nasza firma. Zazwyczaj jest okres od kilku miesięcy do kilku lat w przypadku np. domów.
Każdy właściciel ma prawo odstąpić od umowy bez najmniejszych wyjaśnień w terminie 14 dni a po upływie tego czasu wypowiedzieć umowę w dowolnym czasie w formie pisemnej w całym okresie obowiązywania umowy z dwumiesięcznym okresie wypowiedzenia. Wypowiedzenie przed upływem terminu skutkuje jednak zwrotem poniesionych kosztów jakie biuro poniosło do dnia rozwiązania umowy i jedynie za faktycznie wykonane.
Koszty poniesione są określane na podstawie faktycznie wykonanych i udokumentowanych czynności a ich wartość zawiera cennik. Standardowo są one wliczone w koszt końcowego wynagrodzenia i nie są przedmiotem roszczeń w przypadku ziszczenia się wszelkich przesłanek umowy lub w przypadku jej wygaśnięcia terminowego.
(Wymagania systemowe to definiowalny cennik czynności oraz możliwość łączenia wykonanych czynności z nieruchomością oraz okresowa informacja własciciela o podjętych działaniach)
Firma może zwolnić właściciela z poniesionych przez nią kosztów w części lub całości jeśli wypowiedzenie nastąpiło z przyczyn niezależnych od właściciela nie pozwalających na sprzedaż lub wynajem nieruchomości lub zmiany sytuacji rodzinnej lub prawnej mającej istotny wpływ na transakcję.
Odstąpienie właściciela od umowy jest nieskuteczne gdy w skutek działania firmy przedstawiła ona kontrahenta przed upływem terminu wygaśnięcia umowy, który w sposób skuteczny przystąpił do transakcji. Warunkiem koniecznym jest poinformowanie właściciela przez agenta o osobie zainteresowanej w formie ustnej lub pisemnej lub gdy osobie takiej nieruchomość była prezentowana. Roszczenia z tytułu wynagrodzenia wygasają jednak automatycznie gdy kontrahent dokonał transakcji po upływie pół roku od wygaśnięcia umowy.
(Wymagania systemowe to automatyczne wysyłanie informacji właścicielowi o nazwiskach kontrahentów interesujących się dana nieruchomością a po wygaśnięciu umowy wysłanie wszystkich potencjalnie zainteresowanych nazwisk kontrahentów wraz datami rejestracji)
Właściciel może żądać aby oferta przekazana do firmy była również przekazana innym agencjom w systemie wymiany ofert. Jednak dla sprawności współdziałania właściciel powstrzyma się od zawierania kolejnych umów z agencjami zaś firma powiadomi właściciela w których do których agencji została oferta przekazana..
(Wymagania systemowe to przesłanie informacji właścicielowi wraz z rejestrem w zdarzeniach o aktualnej liście agencji zrzeszonych w systemie SWO. W przyszłości firma przewiduje możliwość przesłania właścicielowi linków do oferty na stronach w innych agencjach)
Jeśli do czasu wygaśnięcia umowy a do tego czasu działania zmierzające do zawarcia transakcji nie przyniosą oczekiwanych rezultatów strony mogą przedłużyć umowę o kolejny ustalony okres.
(Wymagania systemowe to wyraźna informacja na np. dwa tygodnie przed wygaśnięciem terminu umowy powiadamiające nie tylko agenta ale również właściciela wraz z grzecznościową formułką)
Strony zakładają rzetelność wzajemnych działań jednak właściciel ma prawo w każdej chwili w trakcie trwania umowy złożyć reklamację na adres p.myslinski@korab.org.pl na którą musi uzyskać również odpowiedz.
Firma akceptuje fakt że właściciel mógł pozyskać kontrahenta w inny sposób niż za pośrednictwem agencji jednak ciężar dowodu spoczywa na firmie. W tym celu firma ma obowiązek przedstawić informacje z systemu potwierdzające jej roszczenia.
W sytuacji gdy jeden z członków rodziny kontrahenta zainteresowanego nieruchomością podejmuje działania równoległe strony przyjmują czas jako wykładnik rozstrzygający czy informacja została uzyskana z firmy czy tez bezpośrednio od właściciela.
( wymagania systemowe to powiadomienie właściciela zaraz po powiązaniu kontrahenta z nieruchomością – automatyczny mail z imieniem i nazwiskiem kontrahenta)